Акции собственности требуют постоянного управления?

Роберт Уивер, директор по недвижимости в Property Partner


  1. Представляем Роберта Уивера
  2. С какими классами имущественных активов работает партнер по недвижимости?
  3. Что такое редукторная собственность? Инвестирование в недвижимость с долгами
  4. Как Property Partner выбирает свои свойства?
  5. Что Due Diligence делает Property Partner при выборе недвижимости?
  6. Акции собственности требуют постоянного управления?

Стенограмма видео

Роб Джонс : В сегодняшнем вопросе мы рассмотрим, как выглядит инвестирование в недвижимость с акциями через краудфандинг и сколько требуется постоянной работы, управления и технического обслуживания со стороны конечного инвестора? Это невмешательство? Это практический? Как это выглядит, когда они приняли решение двигаться дальше?

Роберт Уивер : Это полностью от руки. Мы делаем всю тяжелую работу. Так, например, когда мы приобретаем его и запускаем на платформе, мы помещаем отчет об оценке, планы этажей, отчет солиситора, отчет о названии, мы организуем долг, и это все готово.

Многие люди думают, отлично, бездельничают, расслабляются и получают доход. Это далеко не так. У нас работают сторонние менеджеры. У нас есть два ключевых менеджера, которые работают по всему портфелю.

Вы не можете оставить это там. Вы на самом деле должны управлять менеджерами, и это было моей работой много лет, и это был Джим, специальность моего правого человека. Это то, что он сделал в Bradford Property Trust, он сделал это, мужчина и мальчик, собирая деньги наличными в сумке, обходя Илинг-Эстейт. Итак, он видел это насквозь.

Таким образом, он управляет менеджерами, и им это нравится, потому что у них есть кто-то, кто действительно знает, что они делают, чтобы спросить, что разумно.

На мой взгляд, у нас есть несколько рычагов. Одним из них является обзор аренды. Одним из них является пустоты, ремонт и техническое обслуживание. И вы должны поддерживать эти свойства, иначе они упадут, и вы потеряете стоимость капитала.

Примером является портфель, который я взял у предыдущего управляющего фондом. Чтобы получить вознаграждение за результат, они минимизировали расходы для получения чистого дохода. И когда я взял это на себя, за эти средства мы, на самом деле, не могли позволить собственности, они были настолько излишними и изношенными.

В конце концов, я сказал, что в качестве паузы введите студентов. Нет, мы разрешили их ученикам, и они больше не хотят их сдавать в аренду. Они заклеили все вентиляционные отверстия, душ был черным, зоны для приготовления пищи были черными, полы начали таять из-за полов ДСП. Была огромная потребность в расходах на небольшую арендную плату, которую они сэкономили здесь.

Итак, вы должны посмотреть на это. И, если вы думаете об этом, недельный недельный доход составляет 1,9%. Так что, если вы тусуетесь, чтобы получить 2% повышение арендной платы, лучше не быть недействительным более недели. Люди не думают об этом с математической точки зрения, две недели бездействия составляют почти 3,8%.

Таким образом, вы действительно должны управлять и быть действительно реалистичными в отношении роста арендной платы, удерживать арендаторов там, не иметь пустот или, по крайней мере, быть реалистичными в том, чтобы заставить их сдаться. Потому что один из главных убийц производительности недействителен.

Роб Джонс : Определенно. И, будучи частным арендодателем, я знаю, что это никогда не забыть. Всегда требуется постоянное управление любым имуществом, независимо от профиля арендатора, если у вас нет чего-то очень хорошего, с точки зрения аренды. Поэтому важно знать, что, когда они принимают решение, существует команда, которая следит за всеми этими дополнительными элементами, следя за тем, чтобы обо всем позаботились об управлении, обслуживании, ремонте.

Роберт Уивер : У нас еженедельный недействительный звонок, ежемесячная встреча с ними, и мы публикуем наши собственные отчеты, которые мы разрабатывали в течение ряда лет и которые позволят нам понять, что происходит.

И дать вам небольшой анекдот. Когда-то мы заметили, что когда квартира была освобождена и находилась под новой арендной платой, мы сравнили новую арендную плату с последней арендной платой, и она снизилась. Но те, которые использовали отзывы об аренде, немного выросли. Таким образом, это сказало нам, что рынок аренды снижался. Итак, мы установили мораторий на любые виды повышения арендной платы, сохранили всех наших арендаторов на месте, и мы превзошли все остаточные средства в Великобритании, просто сумев определить это и сделать это.

Роб Джонс : Потому что ты стоил сделок.

Роберт Уивер : И информация. У вас есть информация, но вы должны ее увидеть и понять.

Роб Джонс : Так что, ребята, практические занятия, а инвестору

Роберт Уивер : Очень сильно, и мы немного сгладим это, потому что мы получим крупные расходы там, где есть пустоты, и нет поступающего дохода, и есть расходы, и расходы извлекают доход за этот месяц, но когда мы делаем это, мы положить случайность там.

Мы собираем правильные эксплуатационные расходы каждый месяц. Так что с ремонтом проблем нет. Мы все еще собираем кусок для этого. И вот, когда это происходит, все сглаживается. Так что, на самом деле, это более хороший способ, более удобный способ сделать это.

Роб Джонс : Фантастика. Большое спасибо.

Leave a comment

Send a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *