Что Due Diligence делает Property Partner при выборе недвижимости?

Роберт Уивер, директор по недвижимости в Property Partner


  1. Представляем Роберта Уивера
  2. С какими классами имущественных активов работает партнер по недвижимости?
  3. Что такое редукторная собственность? Инвестирование в недвижимость с долгами
  4. Как Property Partner выбирает свои свойства?
  5. Что Due Diligence делает Property Partner при выборе недвижимости?
  6. Акции собственности требуют постоянного управления?

Стенограмма видео

Роб Джонс : В сегодняшнем вопросе мы рассмотрим должную осмотрительность, которую проводит Property Partner при выборе объекта недвижимости. Там будет целый ряд вещей, которые люди будут интересоваться, когда они смотрят на недвижимость. Мы затронули вопрос о скидках и доходах в предыдущем видео, но есть еще что-то в сделке с недвижимостью, не так ли, Роб? Итак, на чем вы стремитесь сосредоточиться, когда ищете идеальную возможность?

Роберт Уивер : Для меня это лучше всего описать как процесс фильтрации, и поэтому мы получим целый ряд свойств, которые нам будут доступны, и мы сможем оценить их очень быстро. Мы используем весь многолетний опыт, поэтому, даже взглянув на фотографию, мы можем очень быстро получить представление о состоянии и текущем техническом обслуживании.

Мы по-прежнему видим свойства, через которые проходят нестандартные конструкции. Это просто без залога.

Роб Джонс : Сразу, этого не происходит.

Роберт Уивер : Нет, это сразу.

У меня есть сладкое место. Мне нравятся объекты, построенные между 4 и 10 годами. До 10 лет, потому что они все еще получили сертификат NHB. Четыре года … Потому что для того, чтобы проблемы раскрылись и были решены, требуется около четырех лет.

Там все еще довольно много препятствий с новостройками . Я много такого видел за время, проведенное в RBS. Есть примеры разработчиков, которые борются, они начинают срезать углы, и это проявляется довольно быстро.

Так вот, это действительно мое любимое место. Или мне нравятся старые здания, которые были недавно отремонтированы. Потому что у меня все время один взгляд на ремонт и техническое обслуживание, расходы и чистый доход. Вот почему мы смотрим на них.

А потом у нас очень хорошее портфолио, потому что мы бегали по стране. Мои портфолио были по всей Великобритании. Траст частной собственности Джима, в то время он был крупнейшим арендодателем в Великобритании. Он был на севере, поэтому у него там очень хорошая ручка. Я знаю южные рынки.

Итак, мы очень хорошо чувствуем, сразу. Если что-то появится в Манчестере, мы можем сказать, что это хорошие районы, это неправильный район, не беспокойтесь об этом.

Мы отфильтровываем их до очень небольшого выбора тех, на которые мы действительно хотим пойти и потратить время на просмотр.

Роб Джонс : Ваш список пожеланий, в конце концов.

Роберт Уивер : Да, потому что у нас мало времени. Время здесь враг.

Вчера я был в Шеффилде, и это был целый день, чтобы посмотреть на один студенческий квартал.

Роб Джонс : все получилось?

Роберт Уивер : Да, это хороший блок. Он оценивается там, где он должен быть. Что есть, то есть.

Принимая во внимание, что три недели назад я снова отправился в Шеффилд, еще один студенческий квартал, плохое обращение, узкие коридоры, узкие комнаты отдыха и я подумал «нет».

Роб Джонс : Вы бы не получили эту информацию на фотографии или в описании в списке, не так ли?

Роберт Уивер : Нет, ты должен это увидеть. И это похоже на разумную сделку хорошего размера, разумную сделку. Но на земле это просто не чувствовалось, и старая поговорка «Вы не можете победить, выбивая шины». И мы не купим вещь, не посмотрев на нее и не облив ее. И это первый этап.

Итак, мы проходим через все это. Мы делаем цифры и следим за тем, чтобы цифры были правильными, и это фактически приводит нас к стадии предложения.

Также возьмите, к примеру, жилье для студентов. Затем мы заставляем наших менеджеров по блокам обходиться и проводить оценку здоровья и безопасности, потому что это один из ваших самых больших уровней расходов. Если окна не имеют надлежащих ограничений, вы должны их установить. Есть вывески и тд, системы пожарной сигнализации. То, что может делать продавец, — это не то, что мы будем делать как должный арендодатель.

Итак, мы делаем очень много, прежде чем доберемся до этой стадии, а затем, после того, как сделка будет согласована, вы попадаете на юридическую экспертизу и фактически проверяете то, что вам сказали, чтобы убедиться, что это правильно.

На самом деле мы заключили несколько сделок, по которым договорились о цене, разместили их на платформе, полностью профинансировали. Итак, все готово к работе. Мы отправились на юридическую экспертизу, и, например, в Саутгемптоне есть блок. В промежутке между принятием соглашения, его финансированием и завершением, он ушел и сдал несколько квартир в…

Роб Джонс : Согласованный владелец имел?

Роберт Уивер : Да … стороннему оператору, который почти как отпуск. Для меня, когда я отступил, подумал об этом и подумал: «Ну, я не могу получить обзор арендной платы, реальность этого состояла в том, что я не могу контролировать людей, которых он еженедельно вкладывает в эти номера. И это для студенческих залов.

Для меня это было нарушением соглашения. Не уровень дохода или что-то еще. Это было просто бесполезное использование, в которое он превратил это. Это была уже не студенческая сделка. Итак, мы отошли от этого, и это то, что мы будем делать, если они не пройдут проверку.

Один из них, на который мы смотрим, — это Завет, и если они не пройдут проверку, мы этого не сделаем.

Роб Джонс : Фантастика. Таким образом, гораздо больше должной осмотрительности, чем ваш типичный покупатель мог бы сделать, с физической точки зрения, а не с точки зрения знаний, когда они рассматривают сделки.

Роберт Уивер : А также, иногда это может не быть соглашением, и есть решение для этого, поэтому у нас может быть подписка на аренду. И на самом деле, есть нюансы после нюансов, и если вы приходите к этому из свежих, вы думаете, правильно …

Например, у нас была гарантия аренды, которая гласила, что она предоставляет аренду и выплачивает депозит, который находится в оккупации. И я сказал, нет, нет. Поместите это в пункт. Я беру фактическое занятие квартиры. Итак, на самом деле, мы там. Потому что люди могут производить такие вещи.

Роб Джонс : Это нюанс.

Роберт Уивер : Итак, это просто возможность добавить дополнительную формулировку, чтобы защитить себя. И снова, это то, что мы делаем. Многолетний опыт работы над всем процессом.

Leave a comment

Send a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *