Что такое редукторная собственность? Инвестирование в недвижимость с долгами

Роберт Уивер, директор по недвижимости в Property Partner


  1. Представляем Роберта Уивера
  2. С какими классами имущественных активов работает партнер по недвижимости?
  3. Что такое редукторная собственность? Инвестирование в недвижимость с долгами
  4. Как Property Partner выбирает свои свойства?
  5. Что Due Diligence делает Property Partner при выборе недвижимости?
  6. Акции собственности требуют постоянного управления?

Недвижимость с редуктором

Роб Джонс : В сегодняшнем вопросе мы рассмотрим, что такое недвижимость, особенно в отношении инвестиций в недвижимость с долгами. Теперь я знаю, что в этом есть несколько различных элементов, Роб, которые мы затронем на протяжении всего вопроса, но как вы в настоящее время позиционируете свойства и рассматриваете ли вы передачу и рычаги, когда смотрите на новые возможности?

Роберт Уивер : Когда мы начинали, мы делали отдельные квартиры и дома. У нас не было никаких передач. Это был чистый, справедливый продукт. И затем, когда мы перешли к продукту инвестиционного уровня, многоквартирным домам, массово покупая со скидкой, мы смотрели на добавление долга, чтобы сделать его гораздо более традиционным, инвестиционным продуктом.

Многие инвесторы говорили, что я не собираюсь вкладывать в это средства, пока не появится усилитель доходности.

Таким образом, мы не ставим это на каждую собственность, и действительно, то, как мы смотрим на это, если один доход, скажем, с двумя квартирами, не достаточно солидного, надежного дохода, чтобы покрыть и заплатить это. Арендаторы переезжают, и когда они переезжают, доход не выплачивается.

Таким образом, вам нужно иметь гораздо больше наличных в организации, чтобы фактически заплатить это и провести вас.

Мы правильно поняли, что при наличии нескольких свойств, трех квартир или более, поэтому на любом этапе не следует оставлять их все вакантными, в худшем случае — два, вероятно, будет один полный в любое время. Там всегда доход, больше, чтобы покрыть проценты.

Кредит в стоимость

Роберт Уивер : Уровень долга, который мы вводим в недвижимость, в среднем составляет около 50% от стоимости кредита . У нас есть пара случаев, я упомянул один в Гейнсборо, который составляет 42 квартиры. Как продукт, он имеет очень стабильный доход, и по этому вопросу мы достигли 60% LTV, потому что получили огромное количество квартир. 90%, 9 из 10 — это 50%, и мы используем это как инструмент для увеличения прибыли. Это также усиливает риск, это усиливает то, что происходит.

Таким образом, если рынок падает, это усилит падение. Если рынок растет, это усилит рост. Вы можете увеличивать прирост капитала, а также увеличивать, в зависимости от уровня доходности, также увеличивать доходность или доход, который вы получаете от него, для высокодоходного продукта.

Мы используем его как инвестиционный инструмент. Это сильно отличается от инвестора, который может позволить себе занять 75%, 80%, который не является инструментом, это необходимость, потому что вам нужно так много капитала, чтобы купить недвижимость.

Имея меньшую, более управляемую часть капитала и большую часть долга, вы можете купить эти инвестиции. Я думаю, для меня это рискованно.

Роб Джонс : Особенно на бурном рынке.

Роберт Уивер : Я видел это, когда арендатор уходит, то есть когда ваши расходы увеличиваются, потому что именно тогда вам нужно отремонтировать квартиру, вы обнаружите, что под ванной протекает кран, и им нужно заменить пол. Итак, это время, когда вы не получаете никакого дохода, вам все еще нужно обслуживать ипотеку, и у нее есть расходы, переоборудование и оплата квартиры, пока вы получаете нового арендатора.

Это совсем другой продукт. Но опять же, он был очень успешным, когда рынок шел очень хорошо и усиливал эти доходы, но для того, чтобы стереть вас с лица земли, требуется небольшое движение на таком уровне.

Долговые продукты с партнером по недвижимости

Роберт Уивер : Другая вещь, которую мы делаем на нашей платформе, это предложение долгового продукта. Таким образом, инвесторы могут инвестировать в акционерный капитал, но именно здесь вы можете инвестировать часть долга.

Итак, очень краткий пример: если у вас есть разработчик, и он позаимствовал у основного, сначала деньги за заряд, 50% или 60% LTV, а затем есть то, что мы называем мезонинным зарядом, то есть следующим уровнем, второе обвинение в том, что, поскольку оно несет больший риск, имеет гораздо более высокий уровень прибыли. Я думаю, что мы сделали 10% годовых.

Опять же, разница в том, что у нас есть присущие им навыки владения недвижимостью, и мы смотрим на это, когда вы получаете вознаграждение за базовый имущественный актив. Если это работает хорошо, вы получите возмещение. Если это катастрофа, вы потеряете ее. Итак, мы тратим время на то, чтобы на самом деле, как если бы мы владели активом, посмотреть на него, оценить его, посмотреть на оценку стоимости и спросить, даст ли это результат? Какой наихудший сценарий? Будет ли это погашено? Вот как мы к этому подходим.

Роб Джонс : Вы подходите к этому с набором навыков и командой, которая вам уже нужна, чтобы оценить эти потенциальные возможности. И, я полагаю, с точки зрения долга, с точки зрения инвестора, видели ли вы, что некоторые типы инвесторов привлекают одного или другого, или люди диверсифицируют и инвестируют в обоих?

Собираем все вместе

Роберт Уивер : Опять же, это тренды. На более слабом рынке люди предпочитают долговые товары, потому что они не подвержены рыночным изменениям. Это просто доход. И затем, когда рынок растет, люди возвращаются к продуктам акций, потому что акции имеют рост и падение, а долг, как правило, имеет только доход, поэтому он считается более безопасным.

Но вы должны посмотреть, где вы находитесь в шкале долга, будь то первый заряд, второй заряд или акция — реальный риск — акция — второй риск — следующий риск ниже, а низкий риск — первый обвинять.

Роб Джонс : Отлично. И я думаю, какой бы способ вы ни выбрали, это уровень передачи, на который вы смотрите.

Роберт Уивер : Да, и соответствует ли уровень доходности уровню риска, который вы принимаете?

Роб Джонс : Фантастика. Большое спасибо.

Leave a comment

Send a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *