Как инвестировать в рынок недвижимости, используя свой ISA

Инновационные финансы ISA (IF ISA) оказали существенное влияние на то, как финансирование недвижимости финансируется в Великобритании, и как инвесторы могут получать прибыль. Теперь можно одолжить свои деньги застройщику и получить беспошлинные проценты на заемные средства.

Представленный в апреле 2016 года IF ISA позволяет инвесторам получать не облагаемые налогом доходы от инвестиций в одноранговые кредиты, обеспеченные активами ценные бумаги (включая недвижимость) и возможности прямого кредитования через онлайн-платформы. Ранее инвесторы могли получить доступ к безналоговым сбережениям только через наличные средства ISA и безналоговые доходы с фондового рынка через акции и акции ISA.

Согласно последним данным HMRC, на 31 000 счетов IFA в течение налогового года 2017/18 было инвестировано более 290 млн фунтов стерлингов, что на 700% больше, чем в предыдущем году. Кассовые ISA, которые составляют большинство подписок ISA, обычно приносят только около 1% -1,5%, что, учитывая, что в настоящее время инфляция составляет 1,8%, означает, что многие фактически теряют деньги в реальном выражении. В зависимости от провайдера, ЕСЛИ МСА могут приносить 3-12%, но стоит отметить, что они имеют повышенный уровень риска, а инвестированные суммы не защищены FSCS.

Property Partner предлагает инвесторам возможность одалживать деньги застройщикам через наши облигации. Все наши кредиты имеют право на инвестирование в ISA, и вот три причины, по которым мы считаем, что вы должны рассмотреть вопрос о займах на развитие в вашем портфеле недвижимости:

1 / Обеспеченная имуществом безопасность

В общих чертах, когда вы инвестируете в заем на развитие, он застрахован от застройки, которую нужно продавать только с процентом от стоимости ссуды (LTV), чтобы ваш капитал был возвращен. Вот пример:

Разработчик занимает 7 000 000 фунтов стерлингов под разработку, которая оценивается в 10 000 000 фунтов стерлингов.

Сам кредит состоит из двух частей: старшего займа первого и второго мезонина. Первый начисленный кредит составляет 5 000 000 фунтов стерлингов, или 50% LTV, а оставшиеся 2 000 000 фунтов стерлингов приносят общий LTV до 70%.

Условия ссуд таковы, что после продажи 50% застройки, первый заем должен быть возвращен кредитору (-ям), а затем, как только 70% застройки будет продано, вторая начальная часть ссуды должна быть погашенным.

Теперь, даже если вы инвестировали во второй платный кредит, разработку нужно продать только за 70% от стоимости, чтобы ваш капитал был возвращен в полном объеме. Если вы чувствуете, что это достижимо, тогда займы на развитие обычно представляют собой высокодоходные и привлекательные инвестиции. Ваше возвращение прибывает из интереса, заработанного во время срока ссуды.

В этом примере стоимость разработки должна упасть на 30%, прежде чем ваш капитал окажется под угрозой невозврата.

Здесь, конечно, есть риски, и нет никаких гарантий. Но, если вы верите в основные принципы предлагаемой сделки и в том, что LTV является достижимой продажной ценой, даже если стоимость недвижимости падает, то облигации займов для развития будут привлекательным дополнением к хорошо диверсифицированной инвестиционной стратегии.

2 / Высокие урожаи

Из-за характера рисков, связанных с этим, и отсутствия у банков интереса предоставлять более 60% стоимости проекта, займы на цели развития обеспечивают доступ к высокой доходности для альтернативных кредиторов.

Чем больше риск берет на себя кредитор, тем выше доходность, которой он может командовать. В примере, упомянутом выше, кредиторы первого сбора обычно получают процентную ставку 5-6% на свой капитал, тогда как инвесторы второго сбора получают 8-12% и более. Это связано с тем, что первые кредиторы взяли на себя меньший риск — в нашем примере разработка должна продаваться только за 50% оценки, чтобы их капитал был возвращен. Это сопоставимо с продажной ценой в 70%, необходимой для кредиторов второй комиссии, прежде чем их капитал будет возвращен.

Где вы сидите на спектре риск-вознаграждение, это ваш выбор. Но для тех, у кого аппетит, доходность 8-12% достижима.

3 / Диверсификация

Мы считаем, что в основе любой хорошей инвестиционной стратегии лежит диверсификация. Прибыль никогда не гарантируется, но инвесторы могут создать портфель, в котором вероятность потерь снижается, а диверсификация является ключевой частью этого.

Думайте об этом двумя способами. Во-первых, огромное количество инвестиций у вас есть. Одна собственность — плохой инвестиционный портфель по нашему мнению. Любой, кто инвестировал в недвижимость, скажет вам, что есть взлеты и падения. Котлы ломаются, арендаторы могут уйти, или советы могут добавить дикую карту к вашей руке, что бы там ни было.

Наличие нескольких инвестиций в недвижимость в вашем портфеле в нескольких местах снижает некоторые из этих рисков. Property Partner позволяет легко диверсифицировать свой капитал за счет нескольких инвестиций, многие из которых состоят из нескольких объектов (например, наша самая большая инвестиция для студентов включает 80 комнат). Маловероятно, что 100 арендаторов перестанут платить арендную плату, или что 50 котлов сломаются в течение определенного месяца или года. То же самое относится и к инвестированию в кредиты на цели развития. Ссуды, обеспеченные схемами строительства нескольких объектов недвижимости, являются более подходящими инвестициями, как мы полагаем, и вложение вашего капитала в несколько проектов снова увеличивает ваш риск.

Во-вторых, ваши доходы от диверсифицированного источника инвестиций? Если все, что вы делаете, это инвестируете в один тип активов, хотя во многих из них, диверсифицированы ли вы? Если ваш портфель на 100% состоит из розничных торговых центров, вы, вероятно, сожалеете об этом решении, так как главная улица проходит в постоянном движении и вы слишком подвержены влиянию настроений и / или динамики рынка в данном конкретном типе недвижимости.

Инвестирование в кредиты на развитие дает вам доступ к той стороне рынка недвижимости, которой у вас может не быть, например, новостройки. Это также позволяет вам диверсифицировать источник дохода в вашем портфеле. Например, способность студентов платить арендную плату отличается от способности разработчиков платить проценты. Кредиты на цели развития являются дополнительным источником дохода, который инвесторы должны учитывать в своем сочетании.

В Property Partner все наши кредиты на разработку проходят тщательную юридическую экспертизу от нашей опытной команды по недвижимости, которая имеет более чем 130-летний опыт совместного инвестирования в недвижимость и управления ею. Вы можете посмотреть некоторые интервью с нашим директором по инвестициям Робертом Уивером здесь .

Не теряйте свое пособие ISA

Конец налогового года — полночь 5 апреля. Даже если вы не знаете, во что инвестировать, вы можете получить пособие ISA, внеся депозит на счет ISA до истечения срока. Откройте Property Partner ISA сегодня и позвольте нам помочь вам увеличить ваше благосостояние за счет собственности.

Капитал в опасности. Ценность ваших инвестиций может как снизиться, так и подняться. Схема компенсации финансовых услуг (FSCS) защищает денежные средства, хранящиеся на вашем счету Property Partner, однако инвестиции, которые вы делаете через Property Partner, не защищены FSCS в случае, если вы не получите обратно вложенную сумму. Прошлые показатели не являются надежным показателем будущих результатов. Прогнозы, если они заявлены, не являются надежным показателем будущих результатов. Проценты и возвращенный капитал могут быть ниже, чем ожидалось. Валовая рента, дивиденды и рост капитала могут быть ниже, чем предполагалось. 5 ежегодных выходов из системы защиты, выход на платформе, выход в соответствии с конкретным инвестиционным вариантом или стратегией фонда в зависимости от цены и спроса. Property Partner не предоставляет налоговых или инвестиционных советов, и любая общая информация предоставляется, чтобы помочь вам принять ваши собственные обоснованные решения. Клиентам рекомендуется получить соответствующий налоговый или инвестиционный совет, если это необходимо. Финансовая поддержка London House Exchange Limited (№ 8820870); разрешено и регулируется Управлением по финансовому поведению (№ 613499). УвидетьКлючевые риски для получения дополнительной информации.

Leave a comment

Send a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *