Как Property Partner выбирает свои свойства?

Роберт Уивер, директор по недвижимости в Property Partner


  1. Представляем Роберта Уивера
  2. С какими классами имущественных активов работает партнер по недвижимости?
  3. Что такое редукторная собственность? Инвестирование в недвижимость с долгами
  4. Как Property Partner выбирает свои свойства?
  5. Что Due Diligence делает Property Partner при выборе недвижимости?
  6. Акции собственности требуют постоянного управления?

Стенограмма видео

Роб Джонс: Сегодня мы рассмотрим, как Property Partner выбирает недвижимость. Очевидно, что это будет ключом к любым свойствам, которые вы просматриваете. Итак, как ваша команда и вы, Роб, выискиваете потенциальную возможность?

Рынок жилой недвижимости

Роберт Уивер: Вы должны смотреть на рынок. Там, где мы работаем, рынок жилой недвижимости является крупнейшим рынком в Великобритании среди всех активов. Это 4,7 триллиона, возможно, я немного устарел, сейчас это может быть 5 триллионов. Это абсолютно массивно.

Рынок коммерческой недвижимости приближается к триллиону. То есть все торговые центры, все офисы, магазины на улицах, промышленные районы — все это вместе составляет чуть менее триллиона.

Рынок жилья намного, намного больше. Это рынок, занимаемый владельцами. Мы работаем только в очень маленькой части того, что я называю инвестиционным рынком. Это блоки, приносящие доход, которые я могу купить со скидкой. Это крошечный сегмент.

Так что у меня нет большого выбора. Я занимаюсь мониторингом всего рынка для этого. У нас есть некоторые, что мы называем, скребки, где мы можем посмотреть на порталы. Мы ищем ключевые слова, такие как доход, доход, инвестор, и это автоматически выводит их для нас. Итак, мы смотрим на них.

Как правило, основная часть нашего запаса происходит от нашего знания рынка, где мы знаем, что основные агенты. Будучи в Alsop, Savills и Knight Frank, я известен на рынке.

Роб Джонс: И у них есть хорошее чувство, что вы хотите.

Роберт Уивер: Абсолютно. Они знают, что если я приму решение, я выполню его до конца. Вы должны иметь этот послужной список.

Исследование

Роберт Уивер: Кроме того, у нас есть, как я называю, бегуны или знакомые, которые действительно хорошо знают свой патч. Они знают все, что движется, и знают людей, которые, возможно, думают о продаже, но еще не приняли решение, и они могут сказать: позвольте мне поговорить с этими другими людьми и соединить вас.

Мы сделали форт на острове Уайт. Он пришел через местного интродуктора, который родился и вырос на острове Уайт.

Так вот как все это происходит. В конце концов, это пошло на основной рынок, но у нас был большой старт. Это было очень трудное свойство, чтобы понять, и у нас было время сделать это, потому что у нас был этот старт. Большая часть этого исходит от этого.

А потом, с другой стороны, у вас есть исследование, говорящее о том, где хорошие рынки. На самом деле, я не смотрю на это, потому что если у меня более медленный рынок, это просто означает, что я хочу более глубокую скидку, я хочу более высокую доходность.

Покупка недвижимости со скидкой

Роберт Уивер: Итак, мои цены в инвестиционном мире нивелируют нюансы роста. Потому что, если рынок уходит, они не собираются продавать мне с большой скидкой. Таким образом, это выравнивает все это.

Я знаю, что если рынок слабее, мне придется торговаться сложнее. На более сильном рынке я не получу такой хорошей сделки. У меня есть доступ ко всему рынку, а затем я должен решить, что делать и как мне работать.

Роб Джонс: Это метрики того времени, которые делают его интересным. Вы несколько раз коснулись скидки, и это звучит так, как будто это основная часть того, как вы смотрите на доходность и ценность.

Роберт Уивер: Это типичное эмпирическое правило, год или два назад типичная скидка составляла бы от 10% до 15% от индивидуальных продажных цен на квартиры или дома. Теперь я хотел бы рассчитывать на 15–20%, чтобы компенсировать мне более низкий уровень роста, который я собираюсь получить, и это дает мне более высокий доход или более высокий уровень прибыли.

Это баланс между тем, что я могу получить, и тем, где находятся продавцы, потому что они все еще могут думать, год назад я мог бы получить эту цену, и это займет у них некоторое время. Мы видели, как блоки возвращаются к нам шесть месяцев спустя по той же цене и сказали: ну, нет, мы знаем, чего это не стоит сейчас. Это наша стандартная линия: «Мы знаем, чего это не стоит», и это отправная точка, а затем, что это действительно стоит?

Роб Джонс: В этом много работы. Это не просто. Конечно, многие инвесторы хотели бы покупать со скидкой, а не по полной стоимости. Это Святой Грааль. Но чтобы выйти и сделать это самостоятельно, нужно немало времени.

Роберт Уивер: И есть инвесторы, которые на самом деле не знают рынка и будут платить полную стоимость ПО (совокупную стоимость вакантных владений), потому что они не знают, что им следует делать.

Специалист Знания

Роберт Уивер: С нами вы получаете 30 лет специальных знаний, находясь на рынке инвестиций в жилье, за это время, благодаря двум спадам. Увидев, купил, продал, управлял и управлял. И мой правый человек, с которым я работал, с тех пор, как я работал управляющим фондом и RBS и в конечном итоге здесь, имеет такой же уровень опыта, и между нами у нас действительно хорошее представление о рынке.

Что-то, на днях … Я посмотрел на что-то, очень быстро, это стоило 14 миллионов, а он просто посмотрел на это более подробно и получило 14,5 миллиона. Теперь, это очень отличается от оценки, которую мы имели на столе перед нами.

Роб Джонс: Итак, много тщательной проверки, много исследований, посвященных выбору этих свойств. Спасибо.

Leave a comment

Send a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *