С какими классами имущественных активов работает партнер по недвижимости?

Роберт Уивер, директор по недвижимости в Property Partner


  1. Представляем Роберта Уивера
  2. С какими классами имущественных активов работает партнер по недвижимости?
  3. Что такое редукторная собственность? Инвестирование в недвижимость с долгами
  4. Как Property Partner выбирает свои свойства?
  5. Что Due Diligence делает Property Partner при выборе недвижимости?
  6. Акции собственности требуют постоянного управления?

Роб Джонс : В сегодняшнем вопросе мы рассмотрим, какие активы есть у Property Partner и почему они стремятся сосредоточиться на них в сфере недвижимости. Итак, на какие основные элементы ориентирован Property Partner в данный момент?

Жилой

Роберт Уивер : Это, в основном, продукт того, как мы развивались. Итак, мы начали в жилом. Это было главной движущей силой основателя.

Я сказал ему вначале, что мы сделаем отдельные активы, но на самом деле мы хотим предлагать блоки и продукты, которые типичный инвестор с правом на покупку не может достать. Таким образом, блок из шести квартир, а не только один. Или блок из десяти квартир.

Самым крупным, я думаю, является блок из 42 квартир в Гейнсборо. У нас есть право собственности на здание, и это имеет ключевое значение, потому что у вас нет арендной платы за землю, вы контролируете плату за обслуживание, потому что вам все еще нужно поддерживать блок. Но вы решаете, когда вы будете выполнять техническое обслуживание, а не быть обязанным кому-то другому, устанавливая бюджеты для вас. И это ключевая, составная часть вашей валовой, чистой производительности, элемент платы за обслуживание.

Плата за обслуживание

Роберт Уивер : Я вижу примеры квартир в районах доков, где плата за обслуживание составляет £ 40 000 в год. Это нелепо. Вы изо всех сил пытаетесь думать, на что они тратят деньги.

Роб Джонс : Это много лифтов и много спортивных залов, общественных мест.

Роберт Уивер : Для этого вы можете получить пожизненное членство в спортзале. А как насчет других лет?

Итак, мы контролируем это, и это то, что мы стремимся делать, но в отдельных людях мы этого не делаем. Но мы осторожны в том, что такое бюджет за обслуживание, и если он глупый, мы его не трогаем, если у него сумасшедшая плата за аренду.

Я видел таких, где они вводили удвоение арендной платы за землю каждые 10 лет. Очень быстро это выйдет из-под контроля и окажет влияние на стоимость. Мы очень осторожны с такими вещами.

Таким образом, он превратился в жилые кварталы, и это основное предложение, земля с долгами.

Специально построенное жилье для студентов

Роберт Уивер : А потом, когда я чувствую небольшое замедление роста жилья, до более умеренного уровня, я подумал, что было бы здорово иметь диверсифицированное предложение, доходный продукт. И, возвращаясь к моим дням в Savills с индивидуальным размещением студентов, я всегда пристально следил за этим и убеждал руководство, что мы должны делать это, и мы это сделали.

Мы предложили наш первый студенческий блок в сентябре 2017 года. Мы очень нервничали, поскольку это было очень большое предложение, и у нас была мантра, увеличивайте размер, инвесторы не увеличивают размер чека. Ну, это было совершенно неправильно. Это был очень большой рейз. Он был полностью профинансирован в первый день и в два раза превышен в течение недели.

Роб Джонс : Почему вы думаете, что это было? Было ли это из-за немного отличного предложения от того, что предлагалось платформой раньше?

Роберт Уивер : Да, это было очень дополнительное предложение. Это был сильный урожай. В жилом секторе типичные чистые дивиденды на нашей платформе, которые, кстати, не приносят доход, составляют около 3%, типичные чистые дивиденды для студентов — 6%.

Я хотел бы подчеркнуть, что это дивиденд, который представляет собой расчет дохода, после затрат и налога на ваши инвестиции, который представляет собой не только цену покупки, но и стоимость покупки.

Люди говорят о доходности, которая очень отличается. Вы получаете намного более высокое число на выходе.

Роб Джонс : Разные сравнения, абсолютно.

Роберт Уивер : И я думаю, что на личном уровне есть много связей. Говоря с нашими инвесторами, они все либо были в подобных залах, либо их дети там, и они знают, что это за борьба, чтобы получить жилье.

Таким образом, многие родители чувствуют себя комфортно с этим классом активов. И это все еще квази-жилой, головы на подушках.

Все прошло очень хорошо, так что у нас было много всего этого в течение прошлого года, и мы все еще сосредоточены на этом.

Роб Джонс : Итак, вы начали с жилого центра, а затем переехали в специально построенное жилье для студентов. Существуют ли другие классы активов, на которых вы склонны концентрироваться?

Коммерческая собственность

Роберт Уивер : В начале этого года, опять-таки, добавив диверсификацию и доход, мы добавили магазин товаров повседневного спроса Sainsbury. Я думаю, что это для 15-летней аренды. Итак, это 15-летний доход, связанный с индексом, с заветом Сэйнсбери, который действительно хорош, если вы думаете о долгосрочных и надежных деньгах на пенсии, это хорошее место для этого.

Рост это доход. Рост, в основном, происходит либо от сжатия доходности — если люди считают, что они думают, что они ценят доход выше, что увеличивает его стоимость, — либо просто от роста арендной платы по мере роста арендной платы, так что стоимость капитала растет вместе с ней. ,

Роб Джонс : Отличное разнообразие среди классов активов. Вы видели эти возможности в моментальном снимке цикла недвижимости, в котором мы сейчас находимся? Или это было просто общее, всеобъемлющее, хорошо иметь смесь?

Жилой рынок

Роберт Уивер : Хорошо иметь эти активы. Мои подозрения в отношении встречного ветра для жилых помещений были очень важным фактором для того, чтобы учиться в то время, чтобы иметь вторую нитку к носу и очень дополнительный актив, и это оказалось абсолютно правильным.

Потому что, если вы получите рынок жилья, где, начиная с начала 2000-х годов, где он рос на 3% в месяц, студенческий рынок станет очень скучным, и жилье станет ключевым.

Так что, на самом деле, это правильный продукт в нужное время, где мы находимся. На данный момент мы находимся в этом очень медленном рынке, поэтому мы ищем очень сложные сделки, по которым мы можем заключить солидную сделку и не торопиться с этим.

Я использую пословицу, нет ничего лучше, чем быть покупателем наличных в рецессии. Это не спад, это более медленный рынок, и мы хотим, чтобы наши инвесторы работали хорошо.

Роб Джонс : Абсолютно, звучит хорошо.

Leave a comment

Send a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *